Votre viager à Aubenas en sud Ardèche

Qu'est-ce que le viager ?

Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Ce type de vente est régit par les articles 1965 à 1983 du Code Civil.

Pierre Stradal vous accompagne à Aubenas en sud Ardèche dans la mise en place de votre viager.

Toute personne capable juridiquement peut vendre ou acheter un logement en viager.
Le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé débirentier, ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
La perception de rentes viagères est soumise à l'impôt sur le revenu pour une fraction de son montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.

 

Modalités d’occupation : Viager Libre ou Viager occupé


La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Le viager libre

L'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers dès la signature de la vente.

Le viager occupé

Le vendeur conserve toute sa vie

  •     soit l'usufruit du bien vendu qui lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.
  •     soit un droit d'usage qui va lui permettre de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

 

Modalités de Paiement du prix

L’acquéreur achète le bien sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l'acquisition.
Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d'une rente viagère que le vendeur va percevoir jusqu'à son décès.

Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Son montant est librement fixé par les parties.
La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou indivisaires).

En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être :
  •  Soit intégralement reversée au survivant, on dit que la rente est réversible.
  •  Soit réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible.

La rente peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle peut être payée d'avance ou à terme échu.


La valeur totale de la rente dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est calculé en fonction de plusieurs critères :
  • Âge et espérance de vie du crédirentier
  • Valeur du bien
  • Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué
Le calcul du montant de la rente est établi en fonction de barèmes précis.

Le contrat de vente en viager peut également prévoir des clauses telles que :
  • une clause d'indexation qui permettra de réviser le montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'Insee.
  • une clause résolutoire permettant au crédirentier de reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
  • une clause pénale permettant au crédirentier de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

 

 

Modalités d’entretien du bien

Il convient de distinguer trois cas de figures possibles :

- Lorsque le viager est occupé avec usufruit, et en l’absence de clause particulière dans l’acte de vente le crédirentier prend à sa charge :
  • Réparations et entretiens courants du logement
  • Taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères
  • Factures d'énergie
Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.

- Lorsque le viager occupé avec droit d'usage, toujours en l’absence de clause particulière dans l’acte de vente, le débirentier prend à sa charge la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. 
La répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l'acte de vente.

- Lorsque le viager est libre l’ensemble des charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge du débit rentier



 

Notre conseil

En matière de Viager , il est capital de déterminer précisément la valeur vénale de votre bien .
Chez Pierre Stradal , nous expertisons votre bien et prenons le temps de vous rencontrer pour définir et discuter de votre projet afin de mener une étude qui réponde à vos attentes.
Vous souhaitez des précisions ou des renseignements complémentaires n'hésitez pas à nous contacter.